برای رفع این مشکل ضرورت دارد سیاست‌های توسعه شهری مناسب اتخاذ گردد.
عمده سیاست‌های توسعه شهری در سه دسته قابل دسته‌بندی می‌باشند؛ دسته اول منجر به ایجاد شهرک‌ها یا مناطق سکونتی متصل به شهرهای اصلی یا مادر می‌گردد و به سیاست توسعه شهری متصل یا پیوسته معروف هستند.
دسته دوم منجر به ایجاد شهرهای جدید در اقمار شهرهای مادر یا با فاصله چند ده کیلومتری از شهرهای مزبور می‌گردد که به توسعه شهری منفصل یا ناپیوسته موسوم‌اند. دسته سوم به عنوان سیاست توسعه درون‌زا یا توسعه درون شهری یا توسعه از درون مطرح هستند.
سیاست توسعه شهری در دنیا به مفهوم ارتقاء بهره‌وری و بهینه‌سازی استفاده از زمین و امکان توسعه درون شهری به‌ویژه در شهرهای بزرگ و کلان شهرها و ارتقای سطح دسترسی ساکنان شهری به خدمات شهرها و اجتماعی است.
توسعه درونی، در واقع به‌کارگیری توان‌های بالقوه و بالفعل موجود در برنامه‌ریزی‌های شهری، تلاش در جهت ایجاد تعادل در نحوه توزیع کیفی و کمی جمعیت، هماهنگی میان بنیان‌های زندگی اجتماعی و گریز از فقر شهری و درنهایت استفاده از مشارکت و پویش اجتماعی مردم است.
سیاست توسعه شهری درونی، نسبت به سایر سیاست‌های توسعه شهری از مزیت نسبی، به خاطر کاهش در هزینه‌های آماده‌سازی، نگهداری، امنیتی و انتظامی شهر و دسترسی سهل‌تر به خدمات شهری برخوردار است. به عبارت بهتر به لحاظ اقتصادی به‌صرفه خواهد بود.
تراکم نفر در هکتار در شهرهای ایران بسیار کم است و این شاخص در محدوده بافت‌های فرسوده و مرکزی شهرها، قابل توجه است. تراکم جمعیت این محدوده‌ها قریب به 30 نفر در هکتار است که در مقایسه با تراکم ناخالص جمعیت در شهرهای بزرگ دنیا نظیر کلکته (303 نفر در هکتار)، توکیو و قاهره (284 نفر در هکتار) پاریس (208 نفر در هکتار) و... بسیار کم به نظر می‌رسد.
مطالعه موردی محدوده بافت‌های فرسوده و مرکزی 36 شهر کشور، جمعیت محدوده‌های مزبور در سال 1375 حدود نیم میلیون نفر با تراکم جمعیت ناخالص حدود 30 نفر در هکتار نشان می‌دهد.
از سوی دیگر همین مطالعات نشان داده است در سایر حوزه‌ها و بافت‌های شهری، حدود 15 اراضی درون شهری مستعد جمعیت‌پذیری در قالب اراضی با کاربری نامناسب شهری وجود دارد.
باید به این نکته توجه داشت که فرایند بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، چند وجهی بوده و دارای تولیدات و محصولات گوناگونی است که یکی از تولیدات مزبور، تولید واحدهای مسکونی است و هدف اصلی این فرایند نیست، لیکن با توجه به نتایج پیش‌گفته، نقش آن انکارناپذیر بوده و بی‌توجهی به آن منجر به هدر دادن سرمایه‌های ملی و منابع طبیعی که آیندگان نیز باید از آن بهره‌مند شوند خواهد شد.
به منظور نشان دادن ظرفیت‌های اسکان در بافت‌های قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری، نمونه 33 پروژه‌ای از میان پروژه‌های سازمان عمران و بهسازی شهری (به عنوان نهاد تخصصی دولت، در امر راهبری ساماندهی فعالیت‌ها و تصدی دولت در امر احیاء بهسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی، فرسوده و ناکارآمد شهری) که بر اساس ضوابط طرح‌های بهسازی مصوب کمیسیون ماده پنج و بعضاً مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طراحی و اجرا گردیده‌اند، انتخاب شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد عملیات نوسازی قریب 1/5 هکتار سطح خالص پروژه‌های مزبور، نتایج زیر را در بر داشته است:
1 - از نوسازی 152 واحد مسکونی که به‌طور متوسط 337 متر مربع عرصه به خود اختصاص داده بودند، 1170 واحد مسکونی با زیربنای 1/89 متر مربع تولید گردیده است؛ به این مفهوم که از هر واحد مسکونی قبلی 7/7 واحد حاصل شده است.
2 - متوسط عرصه برای هر واحد مسکونی از 337 متر مربع به 3/38 متر مربع کاهش یافته است و این به مفهوم 8/8 برابر شدن بهره‌وری زمین نسبت به قبل می‌باشد.
3 - تراکم تعداد واحد مسکونی در هکتار که (در مورد نمونه فوق) به صورت خالص از 7/29 واحد به 5/228 واحد ارتقاء یافته است.
4 - در کنار ارتقاء قابل توجه شاخص‌های فوق 1/21 درصد از عرصه مورد نوسازی قرار گرفته در جهت ارتقای سطح دسترسی‌ها و تعریض معابر موجود و تامین خدمات عمومی مورد استفاده واقع شده است که سهم معابر 5/12 درصد بوده است.
5 - متوسط تراکم 240 درصد بوده است و این بدان معنا است در کنار توسعه و تعویض شبکه‌های دسترسی و ارتقای سطح خدمات عمومی، حداکثر استفاده از زمین صورت پذیرفته است. بعد از بررسی نتایج نمونه‌ای فوق مناسب است به تحلیل عملکرد در طول دوران برنامه سوم بپردازیم.
طی سال‌های برنامه 5 ساله سوم قریب به 800 هکتار از سطح بافت‌های فرسوده نوسازی گردیده است و قریب به 70000 واحد مسکونی جدید (تقاضل تعداد واحدهای جدید و تخریب شده قبلی) در سطح بافت‌های مزبور اضافه شده است که با در نظر گرفتن متوسط بعد خانوار بر اساس برآوردهای مرکز آمار ایران برای سال 1383 (6/4 نفر) واحدهای مسکونی جدید 300000 نفر جمعیت را در خود جای داده است.
مقایسه تعداد واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده با تعداد کل واحدهای مسکونی تولید شده در کل کشور، بیانگر سیر صعودی افزایش سهم تعداد واحدهای احداثی در بافت‌های فرسوده می‌باشد.
سهم واحدهای احداثی در طرح‌های عمران و بهسازی شهری از کل در طول برنامه سوم توسعه از 19 به 56 رسیده است و این بدان مفهوم است، عملیات ساخت و ساز و نوسازی در بافت‌های فرسوده به دلیل وجود برخی از انگیزه‌ها که از قواعد بازار نیز تبعیت نمی‌کند، چندان از رکود حاکم بربخش تبعیت ننموده است.قطعاً با تمهیدات اندیشیده شده در برنامه چهارم توسعه و قانون بودجه سال 1384 کل کشور شاهد روند مطلوبتری در امر بهسازی و نوسازی شهری و تولید واحدهای مسکونی خواهیم بود.
با توجه به شاخص‌های به‌دست آمده و نتایج این بررسی انتظار می‌رود در صورت نوسازی هر هکتار بافت‌های فرسوده شهرهای کشور، به صورت خالص در هر هکتار سطوح با کاربری مسکونی قریب به 228 واحد مسکونی ایجاد گردد.
بر مبنای متوسط طرح‌های شهری چنانچه حداقل 45درصد از این محدوده دارای کاربری مسکونی باشد. به عبارت دیگر در هر هکتار قریب به 100 واحد مسکونی ایجاد گردد که از این میزان حداقل 75 واحد مسکونی جدید خواهد بود که با فرض تراکم 6/4 نفر در خانوار، قریب به 350 نفر جمعیت جدید در هر هکتار قابلیت اسکان خواهد داشت.
چنانچه این ارقام را در سطح بافت‌های فرسوده شناسایی شده تاکنون ضرب کنیم، بیش از 10 میلیون نفر در محدوده این بافت‌ها قابلیت اسکان خواهند داشت.
در کنار این مطلب، به‌کارگیری اراضی بایر و تغییر کاربری اراضی دارای کاربری نامناسب در محدوده شهر نظیر پادگان‌ها، زندان‌ها و صنایع مزاحم و... و ساماندهی حاشیه‌نشینی و اسکان غیررسمی، ظرفیت بسیار بالایی را در اختیار برنامه‌ریزان شهری قرار خواهد داد که تا سال‌های دور حتی نیاز به یک مترمربع اراضی خارج از محدوده‌های شهری و توسعه دادن محدوده شهر و از بین بردن باغات و اراضی کشاورزی نباشد و سرجمع این بحث‌ها تاییدی محکم بر فرضیه «سیاست توسعه درون شهری، ابزار خوبی برای جذب سرریز جمعیت در جهت مدیریت خردمندانه در بهره‌برداری زمین، کاهش قیمت زمین از طریق استحصال زمین بافت فرسوده به‌جای هزینه سنگین آماده‌سازی زمین بایر و گسترده عمودی شهرها به‌جای گسترش افقی و اولویت توسعه شهرها از طریق نوسازی بافت فرسوده (پرهیز از تخریب باغات یا گسترش محدوده شهر) می‌باشد.
*معاون طرح و توسعه سازمان عمران و بهسازی شهری وزارت مسکن و شهرسازی
